( 芝加哥時報 / 快訊 ）根據商業地產服務機構世邦魏理仕（CBRE）及各大機構最新公佈的第三季市場調查數據，芝加哥市中心商業辦公室空置率降至27.9%，較第二季度的28%小幅下滑。這一數據不僅延續了上一季度的改善趨勢，更是該市在經歷連續15個季度創下歷史新高後，首次出現連續兩個季度下降的顯著拐點。儘管當前空置水平距離疫情前13.8%的低位仍有相當長的路要走，但市場分析人士指出，這一連續回落的現象表明，歷經近四年由遠程與混合辦公模式所引發的Demand滑坡與退租潮，目前已逐步進入築底與平穩修復階段。

市場的需求端正展現出強勁的修復韌性。世邦魏理仕的成交紀錄顯示，近期多家知名企業與法律事務所相繼展開擴租與新簽約行動。例如知名律師事務所 Barnes & Thornburg 在西瓦克路1號（1 N. Wacker Drive）加租了整整一層樓；高科技產業如 Codal、Horizon3 以及知名數據巨頭 Databricks 等企業也紛紛進駐市中心簽署新租約。儘管部分大型企業如 Swanson Martin & Bell 律師事務所在華巴什北路330號（330 N. Wabash Ave.）進行了租賃面積縮減，但同大樓內 Latham & Watkins 律師事務所的擴租及時填補了缺口，顯著緩解了退租帶來的衝擊。整體而言，第三季淨吸收量僅微幅減少約2萬平方呎，相較於過去三年企業累計退租超過310萬平方呎的劇烈波動，當前市場供給與需求的平衡點正在逐步建立。

除了企業租賃意願回溫外，供給側的結構性削減也是推動空置率下降的關鍵力量。目前芝加哥市正積極推動約三打市中心商業地產的轉型計畫，其中絕大多數項目將舊有辦公大樓改造為現代化住宅或混合用途空間。數據顯示，僅在過去兩個季度中，透過辦公室轉住宅的再開發項目，市中心競價市場就成功移除了將近90萬平方呎的過剩辦公空間供應，使得總空置空間下降至約3900萬平方呎。高品質的頂級（Class A）與特級（Trophy）辦公大樓更是這波「質量優先（Flight to Quality）」趨勢的最大受益者。高性價比與優質設施的頂級辦公樓空置率已顯著降至12.1%，眾多尋求高品質辦公環境的企業紛紛鎖定這些物件，使得核心優質資源日益緊俏。

然而，市中心商業地產的復甦之路依然充滿挑戰與隱憂。隨著美國聯邦準備理事會（Fed）近期降息步調的變化與市場利率高企，地產業主的融資與債務重組壓力大幅增加。

市中心多棟標誌性物業如西戴爾本街1號（1 S. Dearborn St.）、馬歇爾菲爾德大樓（Marshall Field Building）高層辦公區以及密西根廣場（Michigan Plaza）的不良債務均在第三季被迫掛牌出售，面臨嚴重的資產減值損失。同時，包括西瓦克路311號（311 S. Wacker Drive）、戴爾本街131號（131 S. Dearborn St.）及門羅西街33號（33 W. Monroe St.）等總計近400萬平方呎的大型辦公物業，因業主陷入財務困境而面臨接管或股權讓渡。儘管部分頂級資產如盧普區（The Loop）雙塔巨作 The Franklin 成功獲取3.4億美元新貸款進行再融資，但市場整體的金融修復與不良資產處置仍需漫長的時間。專家認為，隨著更多受困資產順利完成重組與價格重置，芝加哥商辦市場將在動態調整中邁向長期健康發生的全新階段。