( 芝加哥時報 / 快訊 ）一家以收購商場而聞名的紐約房地產投資公司，近日以遠低於十多年前交易價格的金額，成功購入芝加哥最高的摩天大樓之一，這筆交易創下市中心辦公大樓價值損失的驚人紀錄。位於紐約大頸的 Kohan Retail Investment Group 斥資近 4,500 萬美元買下位於南威克大道 311 號的 65 層辦公大樓。這筆交易價格相較於該建築在 2014 年以 3.02 億美元的成交價，足足打了約 1.5 折，當時的買家為芝加哥 Zeller Realty Group 的附屬公司與中國投資者信達資本管理。

這筆交易凸顯了市中心辦公大樓所面臨的嚴峻財務困境，由於疫情加速了遠端工作的普及，辦公空間需求持續疲軟，加上高昂的借貸成本讓許多房地產投資者選擇觀望。根據芝加哥商業週刊對市中心及周邊 18 個知名辦公物業在過去 21 個月內出售的分析顯示，這些物業的總成交價為 7.12 億美元，比疫情爆發前它們的總價值低了 72%，即超過 18 億美元。

Kohan 執行長 Mike Kohan 證實，他的公司已完成南威克大道 311 號大樓的收購，但他拒絕透露具體價格。他表示，公司計畫將這棟大樓繼續作為辦公用途，並積極招租，希望能憑藉低廉的收購成本，向那些希望在威克大道上尋找實惠租金的公司提供極具競爭力的價格。Kohan 的公司以其約 5,000 萬平方英尺的商場物業組合而聞名，儘管近期也投資了紐約的不良辦公物業，但他強調，公司將把握每一個潛在租戶的機會，讓他們成為這棟大樓新篇章的一部分。Kohan 補充說，他和他的團隊仍在深入了解大樓的具體計畫，但目前不打算將建築的任何部分改作其他用途。此前，當地開發商 John Murphy 和 Gerald Kostelny 的合資企業曾以近 7,000 萬美元的價格簽訂了該物業的合同，並據稱考慮將部分建築改建為酒店或公寓等用途，但該交易最終未能成功。

儘管市中心辦公室空置率創下歷史新高，Kohan 仍然表示：「不能說辦公業務已經完全沒落。總有辦法可以拓展業務、租賃空間。在過去 21 年處理不良資產的經驗中，我們學會了如何克服任何挑戰。」目前已有其他買家開始以大幅折扣收購市中心的不良辦公大樓，他們押注一旦機構投資者看到整體辦公市場趨於穩定，就能轉手獲利。然而，市中心復甦的速度部分取決於新業主對物業的再投資程度，以吸引租戶或探索新的用途。

然而，填補大樓空置空間仍是最大的挑戰。隨著其最大的現有租戶——史密斯甘布雷爾羅素律師事務所搬遷至威克大道的另一棟大樓，這棟建築預計將空置過半。這與幾年前疫情剛開始時，該物業租賃率高達 86% 的情況形成鮮明對比。租戶流失的部分原因在於辦公物業價值普遍大幅縮水，導致大樓的舊業主和貸款方不願投入新的資金進行租賃招商。

對於 Zeller 和信達資本而言，這樣做很可能只是白白投入更多資金。根據房地產服務公司仲量聯行（Jones Lang LaSalle）的物業行銷手冊，這兩家公司除了 2014 年的收購價格外，又投入了 3,800 萬美元進行建築翻新。他們的合資企業在 2018 年，當市中心辦公市場蓬勃發展時，利用這些增值重新為物業融資，獲得了 2.95 億美元的新債務。然而，疫情的影響嚴重打擊了大樓的價值，讓所有與該次再融資相關的各方都蒙受巨大損失。此次出售給 Kohan，使得 Zeller 和信達資本的所有股權以及 TIAA CREF 的股份全部化為烏有，後者作為債務組合的一部分，提供了約 8,000 萬美元的夾層貸款。此次出售也重創了由摩根士丹利（Morgan Stanley）牽頭的銀行團，根據庫克郡的房產記錄，該銀行團在 2018 年提供了 2.15 億美元的優先貸款，作為債務組合的領頭方。Zeller 和信達資本的發言人未回應置評請求。摩根士丹利的發言人未立即置評。TIAA CREF 的發言人拒絕置評。仲量聯行的經紀人 Bruce Miller、Jaime Fink、Pat Shields 和 Sam DiFrancesca 促成了南威克大道 311 號大樓出售給 Kohan 的交易。