(芝加哥時報快訊) 2024年芝加哥地區房地產市場表現活躍，儘管面臨新的挑戰，這股活力可能會持續下去，但需要克服一些重大障礙,2025年又如何？

首先，(美國聯邦儲備委員會) Federal Reserve 在2024年12月18日宣布，2025年將放緩降息步伐，這意味著那些一直在等待房貸利率大幅下降的人們將不得不繼續等待。一些分析師表示，候任總統提出的關稅和移民限制政策，如果付諸實施，將推高通貨膨脹，進而推高利率。

其次，自2022年中期利率開始上升以來，待售房屋庫存持續短缺，如果這種情況沒有緩解，那些需要搬家的買家將不得不為有限的供應支付更高的價格。

在芝加哥市，市長布蘭登·強森 (Brandon Johnson) 曾提議將房產稅提高3億美元以填補城市預算缺口，這一度引起市場擔憂，但該提案很快遭到市議會否決並撤回。最終，芝加哥市的預算案在沒有增加房產稅的情況下獲得通過。儘管擬議的增稅方案對於價值25萬美元房屋的業主來說，每年僅增加240美元，但這可能會加劇人們對芝加哥房主稅負過重的普遍擔憂，並可能促使更多買家選擇郊區而非城市。

2025年的房地產市場走勢難以預測，無論是全國範圍還是芝加哥地區，多年來芝加哥的房價走勢一直與全國趨勢背道而馳。在新冠疫情引發的房市繁榮之前，芝加哥地區的房價漲幅約為全國的一半，但近年來情況發生了逆轉，芝加哥的房價漲幅約為全國的兩倍。

根據伊利諾州房地產經紀人協會 (Illinois Realtors) 和全國房地產經紀人協會 (National Association of Realtors) 12月19日發布的數據，11月份芝加哥都會區的房屋銷售價格中位數較去年同期上漲7.8%，芝加哥市上漲13%，而全國範圍內則上漲4.7%。

儘管隨著房貸利率上升，這股增長勢頭在12月有所減弱，但芝加哥都會區簽約購房的增幅仍遠高於全國水平。

利率一直是房地產市場的絆腳石。在(美國聯邦儲備委員會) Federal Reserve 12月降低長期利率後，房貸利率卻出現了反彈。

全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·尹 (Lawrence Yun) 在聯準會會議後發表聲明稱：“儘管聯準會降低了短期利率，但房貸利率基本上沒有變化。原因之一是消費者價格通貨膨脹尚未得到完全控制，並且在過去兩個月中略有加速。長期貸款需要彌補未來資金購買力下降的損失。”

房地產分析師、Housing Wire 的邁克·西蒙森 (Mike Simonsen) 指出，近年來利率變得難以捉摸。他在12月19日的一篇文章中指出，一年前，當房貸利率突破7.5%，達到21世紀以來的最高水平時，“大多數抵押貸款市場觀察人士預計，利率在2024年將普遍下降，到目前穩定在6%或更低。”

西蒙森寫道，實際上，今年的平均利率約為6.72%。預期與現實之間的差距，即0.75個百分點，對於40萬美元價位房屋的買家來說，每月可負擔的金額相差約158美元，即每年1890美元。

這不是一個巨大的數目，但在通貨膨脹加劇、生活成本上升和房價快速上漲的情況下，這足以讓買家在已經竭盡全力購房的情況下縮減開支。

在芝加哥地區尤其如此，因為我們的房價漲幅遠高於其他都會區。一個關鍵原因是，與美國其他主要城市相比，芝加哥長期以來都具有 affordability 優勢，這意味著即使利率上升，人們在這裡購房的可能性也更大。

但2025年利率和房價雙雙上漲可能會削弱這一優勢。

就在聯準會宣布降息的三天前，線上房地產交易平台 Zillow 發布了一份預測報告，標題為：“如果利率配合，明年房屋銷售有望增長。”

幾天之內，情況就明朗了，利率不會配合。

在芝加哥地區，過去幾個月的房屋銷售有所增長——11月份芝加哥市的銷售量比2023年11月增長3.7%，整個都會區增長2.9%——但這是從一個低谷回升。今年的房屋銷售量可能會是至少自2012年以來最低的。

購房者通常會在購房後購買更多商品，例如地毯、窗簾和其他家居用品。房屋銷售的增長應該有助於提振這些行業。

如果芝加哥地區近期的活力能夠保持下去，也就是說，如果通貨膨脹和利率不會削弱它，那麼 Realtor.com 預測，2025年該都會區的房屋銷售量將比2024年增長12.4%，這是一個穩健的增長。

即便如此，這一數字仍將低於2020年疫情爆發前的四年平均水平，那是記憶中最後四個正常的年份。

也就是說，常態仍然只是一個記憶。